Metros construidos y metros útiles

Indice de Contenidos:

• ¿Qué son los metros construidos?
• ¿Qué significa la superficie construida con elementos comunes?
• ¿Qué son los metros útiles?
• Inexactitudes en la superficie de un inmueble
• ¿Cómo consultar la superficie de una vivienda en el catastro?

Saber cuál es la superficie real de una vivienda no siempre es una cuestión sencilla, ya que existe un desconocimiento generalizado en relación a los diferentes conceptos que aplican a la hora de hacer los cálculos. Además, en los anuncios de venta o alquiler de inmuebles se suelen inflar los datos para que la oferta resulte más atractiva y justificar un precio más alto. Para no caer en este tipo de trampas, lo más recomendable es conocer qué significan exactamente los metros construidos y los metros útiles para descifrar con total transparencia la información que se muestra.

Además, esto no solo es importante en el momento de comprar una casa, sino también para poner a la venta una propiedad. Es posible tener una idea aproximada del precio de cesión haciendo una comparativa de lo que valen las viviendas que se encuentran alrededor, pero el mismo se debe fijar una vez que se haya medido correctamente. A partir de ahí, se establece un importe determinado por metro cuadrado y se multiplica por los metros totales. Siempre es conveniente actuar de la manera más justa posible, debido a que la situación real de la vivienda se termina descubriendo y puede perjudicar el buen fin de la transacción.

¿Qué son los metros construidos?

La superficie construida hace referencia a los metros cuadrados totales que se encuentran dentro de la vivienda. En este cálculo se incluyen no solo los espacios habitables, sino también todos los elementos estructurales: las paredes, los tabiques, los conductos de ventilación, las instalaciones de gas o luz, las galerías, etc. En el caso de las paredes que se comparten con otras viviendas, se tiene en cuenta solamente la mitad de su tamaño.

Es importante considerar que en los metros construidos no se valoran aquellos espacios o estancias que no superan un metro y medio de altura cuando se trata de inmuebles de uso residencial.

¿Qué significa la superficie construida con elementos comunes?

Dentro del concepto de metros construidos se encuentra una subcategoría donde también se suma la superficie de las zonas comunes del edificio de forma proporcional en el supuesto de que se trate de una comunidad de vecinos. Por lo tanto, en este cálculo se incluye el porcentaje correspondiente respecto al portal, los vestíbulos, las escaleras, jardines, etc. Teniendo esto en cuenta, la superficie construida con elementos comunes suele ser entre un 30 y un 40% aproximadamente más alta que la superficie construida tal cual.

En este caso se considera el coeficiente de participación que tiene la vivienda en cuestión en dichos elementos comunes, lo cual suele estar reflejado en el catastro y en las escrituras. No obstante, en el primero de ellos, es bastante común que el dato aparezca de forma desagregada para indicar la superficie que corresponde, por un lado, a la vivienda y por otro, a las zonas comunes. Asimismo, este dato es el que sirve de referencia a los tasadores en la mayoría de las ocasiones cuando realizan la valoración económica de un inmueble.

Tal como dispone la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 5 respecto al título constitutivo de la propiedad por pisos o locales: “en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

¿Qué son los metros útiles?

A diferencia de los metros construidos, la superficie útil abarca todo el espacio interior de la vivienda donde habitan los inquilinos, es decir, el área que se puede pisar o que está ocupada por el mobiliario. Por lo tanto, de este cómputo se excluyen los elementos estructurales, como son las columnas, las paredes o los tabiques que hemos comentado antes.

En este caso es necesario prestar una especial atención a las medidas de las terrazas, los patios o los balcones. Este tipo de espacios que están cubiertos se contabilizan al 50%, aunque si únicamente están cerrados por 3 de las 4 paredes, el cómputo se realiza al 100%. También es preciso tener en cuenta que la superficie útil de estas zonas no puede superar el 15% de la superficie útil total de la vivienda; en caso contrario, se valoran como elementos independientes. Por lo tanto, para evitar caer en errores y malos entendidos es aconsejable especificar por separado cuáles son los metros que corresponden a la vivienda y los de la terraza.

Inexactitudes en la superficie de un inmueble

Conociendo esta información, hay que tener cuidado con no confundir metros útiles y metros construidos, así como evitar incluir toda la superficie de la terraza, el patio o los balcones en el cómputo total. También es importante prestar atención a que en la suma no estén incluidos los metros correspondientes a los trasteros o garajes, ya que constituiría una trampa en toda regla.

Aunque estos son los errores más comunes a la hora de medir una vivienda, también se pueden destacar otros, como por ejemplo calcular los metros cuadrados a ojo o por pasos. Aunque la persona que realice la medición sea una experta en la materia, siempre se deben utilizar los procedimientos adecuados para obtener los datos correctos.

¿Cómo consultar la superficie de una vivienda en el catastro?

La mayor parte de la información catastral es pública, lo que significa que cualquier persona o entidad interesada puede consultar libremente los datos registrados que no estén protegidos. Según la página de la Dirección General del Catastro, los datos que están disponibles son los que hacen referencia al titular y al valor catastral. Por su parte, a los datos protegidos, como nombre, apellidos, razón social, domicilio, etc., solo pueden acceder los titulares catastrales de cada inmueble.

Consultar la superficie de una vivienda a través del catastro es muy sencillo y se puede hacer en cualquier momento de forma gratuita a través de Internet. Únicamente hay que acceder a la página web y buscar el inmueble en cuestión introduciendo la referencia catastral o rellenando los datos básicos para localizarlo (calle, número, piso, puerta, municipio, provincia…). Además, también se puede encontrar una casa buscándola directamente a través de la opción de cartografía seleccionando en un mapa.

Junto a la consulta online, los interesados pueden acudir asimismo de forma presencial a cualquiera de las Gerencias del Catastro, así como a los Puntos de Información Catastral, para solicitar la información que se necesite.

Cuando el acceso que se solicite sea a una información protegida, será necesario contar con el certificado de firma electrónica para hacer la consulta a través de la Sede Electrónica del Catastro. Asimismo, tienen acceso a los datos catastrales privados quienes justifiquen por escrito el consentimiento expreso de los titulares del inmueble afectado, los titulares catastrales de las parcelas colindantes, los titulares o cotitulares de derechos de trascendencia real o de arrendamiento o aparcería, y los herederos o sucesores en relación a los inmuebles de una persona fallecida.

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